9月18日，一则名为《龙华金茂府集体退房请愿书》的文档，在地产圈流传，一度冲上了热搜。深圳关于关于“业主抱团”上热搜新闻，也不是第一次了。上一次深圳楼市上热搜新闻还是“业主抱团”抬价，参与那次“业主抱团”楼盘包括凤凰里、恒裕滨城、招商依山郡、中海怡翠山庄……由于吃相太难看，明显违背了“中央房住不炒”的准则。搞得深圳市住建局随后便发布了处理通报，暂停办理涉事小区的二手房网签办理。龙华金茂府在深圳属于高端楼盘，均价每平在十至11万，户型面积在155至240平米左右，每套总价都在1500万以上。2019年11月，金茂府以10.3万的，均价刷新了龙华新房价格的记录，坐实了龙华第一豪宅的称号。当时深圳楼市处在行情启动前期，周边二手房只卖到6万至7万，但是金茂府就已经卖到了均价10万以上，并且还得另加每平1万左右的装修费。2019年开盘的时候全城瞩目。尽管价格比同区域的房子高了两三万，开盘当晚仍引来不少人抢购。可时隔两年，就爆发集中的维权退房，那这些业主退房的理由是什么呢？总结下来，主要有四条：首先，销售背书的华东师范大学附属学校办学进度不明，已经出现延迟开学，第二，涉嫌利用关联方主体，额外收取100至200万的品质提升费,相当于变相收取喝茶费第三真人扑克游戏，涉嫌侵占避难层空间以及违建施工真人扑克游戏，严重影响消防安全及建筑安全。第四，装修品质差，设计有缺陷，施工质量糟糕，维保进度缓慢，严重影响业主正常生活。通篇看下来，请愿书条理清晰，诉求也很明确，退房退钱，包括买房款，品质提升费及相应的利息，并且占用的买房名额和贷款记录要消除掉。总之，就是和金茂府搭上关系的一切，业主们统统要清算，一切归零，可见业主们怨念之重，退房要求是坚决！必须肯定的是，业主们罗列的问题肯定都是客观存在的，如一些装修问题，放到其他楼盘，只要想找到毛病总挑的出来。但这是全体业主集体退房的真正原因吗？首先金茂府从去年12月底就已经开始交付，交付时什么品质业主没理由看不见，非要等到现在才来曝光才要求退房吗？其次，申请书里说学校延迟开学是关键原因，但孩子能不能上学上半年就知道了，为什么要到九月份才来维权？最后如额外收取喝茶费申请书，说除了政府备案价之外，还额外一次性收取了每位业主约100至200万元不等的所谓品质提升费才能购买金茂府，这个说白了就是绕开政府限价的手段，这已经是人尽皆知的楼市潜规则，相信这些业主购买时心里也清楚的很。那么本质的原因是什么呢？这就要回顾金茂府的价格走势。两年前，周边小区房价普遍在6.5万左右，贵的也就卖7万左右，金茂府开盘就卖到10万以上，硬生生比旁边高了近50%。可两年过去，深圳房价也的确涨了一轮，周边小区成交价跑到8、9万时已经卖不动，价格开始出现松动。也就是说，经过了两年，作为龙华第一豪宅的金茂府没怎么涨价，一起被套住的还有购买他的尊贵业主。并且，在深圳土牌政策调整下，接下来的第二次集中排的龙华三块宅地最新销售限价还出现了下降，每平分别降价五六千的节奏。那么，未来周边新房房价可能普遍落到7万每平左右价格，只有金茂府的60%。所以金茂府业主在山顶站岗是站定了的。其实这些业主买金茂府本身就有赌的成分，赌好的学校堵，价格还能涨，既然是赌，那就得愿赌服输。马未都曾在节目里说过一个古玩界不成文的规矩：就算是打眼了（买到假货），只要买定离手，从来就没有退货一说，心再痛也只能“打脱牙往嘴里咽”。“玩的就是眼力，您捡一漏赚着大钱了，您不回来退，赚钱的时候不退，赔钱了想起来要退”。金茂府的业主退房只是证明自己愿意赌，但不愿服输。看到如今土拍价格更低，新房入市价格也要下降，想当年抢破头排队交百万定金才抢到的房子，瞬间就不香了，拿在手上算套牢。违约要亏钱怎么办？那就集体维权，看看能不能扭转乾坤。但说句实在话，房子既然已经卖出，不少业主都已经入住，那退房成功的可能性基本为零。为何在楼市里，房价一降，业主就会想尽办法要求退房的？一个是在中国普遍存在小闹小解决，大闹大解决的情况。这些业主们相信，只要联合起来集体维权，开发商就会有所让步，即使开发商不愿让步，地方政府出于维稳的考虑，也会将结果偏向于老业主。还有一个就是房价只涨不跌的信念，就算是一线城市的豪宅的业主，也缺乏或不想有基本市场常识。本来这世界上没有什么资产是只涨不跌的，这本来就是常识。在很多人眼里，房价只能涨不能跌，这种执念是怎么形成的呢？回看过去30年，如果票选中国最牛的行业，那房地产一定是得票最高的那一个。在国内房地产崛起的30年里，无数人指责房地产是泡沫，甚至是全球最大的泡沫。但是中国的房价毫不理会，一路上涨，唱空者都被狠狠打脸。不管是业内资深人士还是全球顶尖学者，中国的房地产市场可谓专治各种不服。恰恰是这个几十年的大牛市，让中国的购房者难以成熟起来。不经历一次损失巨大的调整，也很难有人从中吸取教训。而现在情况已经开始慢慢发生改变，第一个是人口的变化，这是最核心的原因。买房的第一大刚需来自结婚的年轻人，中国的结婚登记人数在2013年就已经见底，七年时间已经从最高点的1346万吨下降到2020年的813万对，而且不出意外，未来十年还会持续下降。很多人说是年轻人不爱结婚，或者结婚年龄延迟了。但这并不是主因，最主要的是需要结婚的年轻人已经越来越少，结婚的主力是20至30岁的人口，2013年之前的十年，这部分人口增长了近六千万。其次房地产政策都会明显的放松，比如2014年经济快要破7，就连续出台新政刺激的房地产，但2016年之后明显出现了改变，那就是持续的对各地尤其是核心城市的高压调控。以及对房企的一记记重拳。为什么会这样？因为中国的房地产的确到了一个很危险的高位。京沪深几乎是全球房价最高的，超过了伦敦，纽约，新加坡等城市。大家可能看过一些数据，说北上深的房价比伦敦和新加坡会低一点，但他们没有考虑一个因素。别的国家房价都是按使用面积计算，而国内用建筑面积计算，也就是说100平米的房子，只有国外的70至80平，这就导致房价实际上被低估了20%-30%。如果把这个因素考虑进去，北上深的房价可以称得上全球最贵，这显然已经脱离了基本面。历史上当房价处于如此高的位置，人口又开始老龄化的时候，很容易出现房地产泡沫的崩溃，最典型的就是1990年后的日本。